二三线城市土地和楼市估值存泡沫预期【必赢官网】

叹2014年,受限于年初的停贷风波、调控政策及经济萧条等影响,楼市持续下滑,同时也传导到了前端的土地市场。据某研究院近期数据表明,2014年全国300城市土地出让金总额为2.34万亿元,同比上升27%。

国内40大城市合计土地出让金1.62万亿元,同比增加23.4%;20大标杆房企合计拿地仅有3044亿元,同比下降45.4%。　　牵头创投董事长徐志强分析,由于经济环境和政策环境较好,2014年土地市场有所降温是长时间的,但上半年的下滑未持续太久,去年下半年土地市场加剧显著,尤其是一线城市的地块,不论大房企还是中小房企,拿地积极性十分低。相比之下,二三线城市的土地和楼市估值不存在泡沫预期,拿地比较慎重。

　　土地出让金叛两成　　中原地产市场研究部统计数据表明,2014年40大一二线城市,合计土地出让金为1.62万亿,同比上升23.4%。其中只有7个城市土地出让金经常出现了下跌。北京市土地出让金1916亿元,比起2013年的历史纪录1821亿元再度下跌5.2%;广州土地出让金838.8亿元,同比下跌20.9%。不难看出,虽然土地出让金有所增加,但土地成交价价格分化,一线城市显著下跌。

事实上,北京、上海、广州、深圳四城市的住宅土地成交价全面建构历史纪录,2014年合计约3435亿元。　　中原地产研究部统计数据同时表明,20大标杆房企整体在2014年拿地显著增加。拿地最少的几家房企中,中海购地花费401亿元,保利购地花费328亿元,万科购地花费318亿元,比起2013年均有非常明显增加,仅有远洋等个别企业逆市拿地。

拿地增加最少的企业主要有万科、富力、雅居乐等,皆大幅膨胀了2014年拿地规模。　　中原地产首席分析师张大伟称之为,去年二三季度是市场最冷清的阶段,从9月开始,企业拿地渐渐回落。从拿地节奏可以显现出企业对市场的辨别,从9月单月开始,部分企业早已现身在土地市场,但对后市仍然十分慎重,目前看还是一个绝望的时间点。　　今年拿地分化激化　　对于2015年土地市场的走势,张大伟指出,从目前市场趋势看,土地市场仍然将低位运营,但抄底的企业将有所增加。

2015年将沿袭拿地分化的趋势,一线城市土地市场将保持低热度,比起三四线城市看见的风险,房企会更为扎堆一线城市。　　整体市场看,信贷政策的放开使得一线楼市早已经常出现了企稳的迹象,这种情况下,房企再度开始转入土地市场。

随着各类救市政策的经常出现,部分企业有可能转入土地市场期望抄底。部分热点地块竞争力度显著有所增加。预计在2015年,土地市场的分化将持续,一二线热点城市的土地竞争将比2014年有所增加。

　　牵头创投董事长徐志强指出,行业分化将激化。行业分化一方面是市场的分化,有所不同区域,有所不同城市,甚至同一个城市,都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供需情况而经常出现不一样的市场行情;另一方面是开发商的分化,强者恒强劲,弱者将逐步出局。相比较一二线也经常出现的市场调整迹象,目前三四线整体趋势早已具体,预计后市一二线城市拿地竞争将更为轻微。

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